פריסת מס שבח

במכירת נדל”ן החייבת במס שבח, ברירת המחדל היא שכל השבח הריאלי - הרווח שנצבר לאורך כל שנות הבעלות - ממוסה כאילו נוצר בשנת המכירה אחת. סעיף 48א(ה)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לבקש חישוב אחר: פריסת השבח הריאלי בחלקים שווים על פני עד 4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה, כך שבכל שנה חלק מהשבח מצטרף להכנסה החייבת של אותה שנה וממוסה לפי מדרגות המס, נקודות הזיכוי והנתונים האישיים של המוכר. למי שהכנסותיו בשנים האלה נמוכות, למי שלא ניצל את נקודות הזיכוי שלו - ובמיוחד לבני 60 ומעלה, שזכאים למדרגות המס הנמוכות גם על השבח - הפריסה יכולה להקטין את המס באופן ניכר, ובמקרים רבים להסתיים בהחזר מס.

איך עובדת פריסת מס שבח?

בלי פריסה, השבח הריאלי ממוסה בשיעור של עד 25% בשנת המכירה. בפריסה, השבח מחולק בחלקים שווים על פני תקופת הפריסה, וכל חלק נבחן מול מדרגות המס של אותה שנה, בתוספת נקודות הזיכוי שלא נוצלו בה. תקופת הפריסה היא עד 4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה - או תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה מביניהן. חשוב לדעת: תקופת הבעלות לעניין זה נספרת מהשנה שאחרי שנת הרכישה. מי שרכש דירה ב-2023 ומכר ב-2026, תקופת הבעלות שלו לצורך פריסה היא 2024 עד 2026 - כלומר פריסה על 3 שנים לכל היותר.

למי הפריסה משתלמת במיוחד?

• בני 60 ומעלה - זכאים למדרגות המס הנמוכות (החל מ-10%) גם על השבח, במקום להתחיל במדרגות הגבוהות. זה היתרון הגדול ביותר, ולכן הפריסה רלוונטית כמעט לכל גמלאי שמוכר נכס חייב במס.
• מי שהכנסותיו נמוכות בשנות הפריסה - שנות לימודים, שנות חל”ת, פרישה, או שנים ללא הכנסה בישראל.
• מי שלא ניצל נקודות זיכוי - נקודות זיכוי שלא נוצלו בשנות הפריסה מקטינות את המס על השבח.
• בני זוג שמוכרים נכס משותף - כל אחד מבני הזוג רשאי לבקש פריסה בנפרד, לפי מדרגות המס ונקודות הזיכוי שלו, בשתי שומות עצמיות נפרדות.

ולמי היא לא רלוונטית: לחברות (הזכות שמורה ליחידים בלבד), ולמי שנמצא ממילא במדרגת המס הגבוהה ביותר בכל שנות הפריסה.

התנאים לפריסת מס שבח

• המכירה אינה פטורה ממס שבח (על מכירה פטורה אין מה לפרוס).
• המוכר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עבור השנים שלגביהן מבוקשת הפריסה.

איך מגישים - טופס 7003, שלב אחר שלב

1. בודקים כדאיות מראש. מריצים סימולציה של חישוב המס בפריסה (במחשבון רשות המסים או אצלנו במשרד) ומשווים לחישוב הרגיל - הפריסה אינה אוטומטית ולא תמיד משתלמת.
2. ממלאים טופס 7003 - “בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין” - ומצרפים אותו להצהרה על המכירה למיסוי מקרקעין (הטופס הרשמי באתר רשות המסים).
3. מצרפים אסמכתאות על הגשת הדוחות השנתיים לשנות הפריסה, וממלאים את ההכנסות החייבות ואת נקודות הזיכוי לכל שנה.
4. בודקים את השומה שמתקבלת. חישוב הפריסה שעורך מנהל מיסוי מקרקעין עלול שלא לכלול את שנת המכירה עצמה, ואז המס ששולם גבוה מהמגיע. במקרה כזה מגישים את הדוח השנתי של שנת המכירה - והמוכר זכאי להחזר ההפרש בצירוף ריבית והצמדה.

דוגמה: כך פריסה מקטינה את המס

גמלאי שמוכר דירה להשקעה עם שבח ריאלי של 400,000 ש”ח ישלם בלי פריסה מס של עד 25% על מלוא הסכום. בפריסה על 4 שנים, בכל שנה נבחנים רק 100,000 ש”ח מול מדרגות המס שלו: אצל בן 60 ומעלה שהכנסותיו צנועות, חלק ניכר מהשבח יכול להיות ממוסה במדרגות של 10% ו-14% במקום 25%, ובנוסף מנוצלות נקודות הזיכוי של כל שנה. ההפרש המצטבר יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים - והחישוב המדויק תלוי בהכנסות, בגיל ובנקודות הזיכוי של המוכר בכל אחת מהשנים.

בני זוג, ירושה ומתנה

במכירת נכס שהתקבל בירושה, אפשר להביא בחשבון לצורך הפריסה גם את תקופת הבעלות של המוריש; בנכס שהתקבל במתנה - גם את תקופת הבעלות של נותן המתנה. בשני המקרים הפריסה מוגבלת ל-4 שנים לכל היותר. כאשר בני זוג מוכרים נכס משותף אפשר לבחון, כאמור, לפצל את השבח לשתי שומות נפרדות. ומי שמוכר כמה נכסים בתקופה קצרה - פריסה אפשרית גם שם, אבל שילוב הפריסות דורש תכנון זהיר.

פריסת מס שבח כשיש זיקה לחו”ל

כאן הפריסה פוגשת את תחום ההתמחות של המשרד: מוכר ששהה חלק משנות הפריסה בחו”ל, תושב חוזר שמוכר נכס אחרי שנים של היעדרות, או מי שתושבותו באותן שנים שנויה במחלוקת - אצל כולם שאלת הזכאות לפריסה, הדוחות שהוגשו (או שלא הוגשו) ומעמד התושבות שלובים זה בזה. לפני שמוותרים על הפריסה או מגישים אותה “על אוטומט”, שווה לבחון את התמונה המלאה - לעיתים דווקא הסדרת הדיווח לשנים החסרות היא שפותחת את הדלת לחיסכון.

---

מקור רשמי: בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים (טופס 7003), באתר רשות המסים