מס על השכרת דירה 2026 - פטור, 10% או מס שולי
מס על השכרת דירה למגורים בישראל נקבע לפי אחד משלושה מסלולים שהמשכיר בוחר בעצמו: פטור (מלא או חלקי), מס מופחת של 10%, או מס לפי מדרגות המס השולי עם ניכוי הוצאות. המדריך מעודכן לשנת 2026 ומיועד ליחיד שמשכיר דירה או כמה דירות שלא במסגרת עסק - כולל דוגמאות מספריות, טבלת השוואה, מה משתנה בדירה שנייה, ומה קורה כשהדירה בחו”ל או כשאתם גרים בחו”ל.
כמה מס משלמים על השכרת דירה?
ב-2026 מי שסך דמי השכירות החודשיים שלו מכל דירות המגורים בישראל אינו עולה על 5,654 ₪ פטור ממס לגמרי. בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ בחודש הפטור מצטמצם בהדרגה, והיתרה חייבת במס לפי מדרגות המס. מי שאינו זכאי לפטור, או מעדיף לוותר עליו, יכול לשלם מס שטוח של 10% על כל דמי השכירות מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת, ולשלם אותו פעם בשנה עד 30 בינואר של השנה שאחרי. האפשרות השלישית היא מסלול המס המלא: ההכנסה נטו, אחרי ניכוי ריבית משכנתא, תיקונים ופחת, ממוסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית - מ-31% למי שטרם מלאו לו 60, ומ-10% בלבד למשכיר בן 60 ומעלה. הפטור נבדק לכל חודש בנפרד, ואת המסלול בוחרים לכל דירה בנפרד: אפשר לשלב מסלולים בין דירות שונות, אבל לא לפצל את ההכנסה מאותה דירה באותה שנה. הבחירה הנכונה תלויה בגובה שכר הדירה, בגיל, בהכנסות האחרות ובהוצאות על הנכס.
השוואה בין שלושת מסלולי המס על שכר דירה
| פטור (מלא או חלקי) | מס 10% | מס שולי (מסלול מלא) | |
|---|---|---|---|
| תנאים | דירת מגורים בישראל, שוכר יחיד, הצהרת שוכר או חוזה למגורים בלבד, פחות מ-11,308 ₪ בחודש | דירה המשמשת למגורים בישראל, לא במסגרת עסק | אין תנאי סף |
| ניכוי הוצאות | לא בפטור מלא; בפטור חלקי - חלק מההוצאות כנגד החלק החייב | לא | כן |
| פחת | לא | לא | כן |
| דיווח | הפטור ניתן אוטומטית; מי שמגיש דוח מצהיר עליו | בדרך כלל אין חובת דוח (בתנאים) | דוח שנתי + חוזה השכירות |
| מועד תשלום | על החלק החייב - לפי השומה | עד 30 בינואר של השנה שאחרי | לפי הדוח השנתי והשומה |
מסלול 1: פטור ממס על שכר דירה עד 5,654 ₪ לחודש
תקרת הפטור משכר דירה ב-2026 היא 5,654 ₪ לחודש - אותה תקרה כמו ב-2024 וב-2025, כי הצמדת התקרות למדד הוקפאה בשנים 2025 עד 2027. התקרה חלה על סך ההכנסות מכל דירות המגורים שלכם, והכנסות של בן זוג שגר איתכם ושל ילד עד גיל 18 נספרות כהכנסה שלכם. כלומר, בני זוג שגרים יחד ומשכירים שתי דירות מקבלים תקרת פטור אחת, לא שתיים.
התנאים: הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה חלק מעסק, השוכר הוא יחיד (או גוף ללא כוונת רווח שאושר לכך), ובידי המשכיר מסמך חתום של השוכר שהדירה משמשת למגורים בלבד - או חוזה שכירות שקובע זאת במפורש.
התקרה המתקפלת (פטור חלקי). כשההכנסה החודשית עולה על 5,654 ₪, מחשבים את החריגה ומפחיתים אותה מהתקרה. דוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪. החריגה היא 1,346 ₪ (7,000 פחות 5,654), והסכום הפטור הוא 4,308 ₪ (5,654 פחות 1,346). על היתרה, 2,692 ₪ בחודש, משלמים מס לפי מדרגות המס. בשכר דירה של 11,308 ₪ ומעלה הפטור מתאפס.
כשהשכירות משתנה באמצע השנה. החישוב חודשי. אם בינואר עד יוני השכירות הייתה 5,000 ₪ ומיולי עלתה ל-5,800 ₪, חצי השנה הראשונה פטורה במלואה, ובחצי השנייה הפטור הוא 5,508 ₪ והיתרה (292 ₪ בחודש) חייבת לפי מדרגות המס. באותה דירה אי אפשר לעבור למסלול 10% רק לחודשים שעברו את התקרה.
ההוצאות: בפטור מלא אין ניכוי הוצאות. בפטור חלקי אפשר להכיר בחלק מההוצאות, כנגד החלק שמשולם עליו מס מלא.
מסלול 2: מס 10% על שכר דירה
סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד לשלם מס של 10% על כל ההכנסה מדמי שכירות מדירה המשמשת למגורים בישראל, בתנאי שההכנסה אינה הכנסה מעסק. המחיר: אין ניכוי הוצאות, אין פחת, ואין קיזוז, זיכוי או פטור מההכנסה הזו.
דוגמה: שכר דירה של 7,000 ₪ בחודש, 84,000 ₪ בשנה. המס הוא 8,400 ₪ לשנה.
מועד ואופן התשלום. את המס משלמים פעם אחת לשנה, בתוך 30 יום מתום שנת המס - כלומר על שנת 2026 עד 30.1.2027 (אלא אם שילמתם באותה שנה מקדמות). תשלום באיחור מחייב הפרשי הצמדה וריבית. מי שיש לו תיק במס הכנסה משלם באתר רשות המסים; מי שאין לו תיק משלם בבנק הדואר בשובר “בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה”, שמקבלים במשרד פקיד השומה.
מס על השכרת דירה יחידה כשגרים בשכירות. מי שמשכיר את דירתו היחידה ובמקביל שוכר דירה בישראל למגוריו, רשאי במסלול 10% לנכות את שכר הדירה שהוא משלם - עד 90,000 ₪ בשנה (7,500 ₪ בממוצע לחודש) ולא יותר מההכנסה משכירות - ולשלם 10% רק על ההפרש. דוגמה: מקבלים 9,000 ₪ ומשלמים 7,000 ₪; המס הוא 10% מ-2,000 ₪, כלומר 200 ₪ בחודש. ההטבה חלה גם על תשלום לבית אבות, ולא חלה על שכירות שמשולמת לקרוב משפחה. בן זוג שגר איתכם וילדים עד גיל 18 נחשבים לבעלים אחד.
מסלול 3: מס שולי עם ניכוי הוצאות
במסלול המלא ההכנסה משכירות מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. למשכיר שטרם מלאו לו 60 המדרגה הראשונה היא 31%; למשכיר בן 60 ומעלה המדרגות מתחילות ב-10%. מי שיש לו גם משכורת גבוהה עלול להגיע למדרגות של 35% ומעלה, ובהכנסות גבוהות מתווסף גם מס נוסף.
היתרון: מנכים את ההוצאות ששימשו לייצור ההכנסה - ריבית על הלוואה שמימנה את הדירה, תיקונים, שכר טרחה, דמי תיווך - וגם פחת. תקנות הפחת לדירה מושכרת למגורים מאפשרות פחת של 2% לשנה משווי הדירה המתואם.
דוגמה (משכיר בן 45, לפני נקודות זיכוי, בהנחה שההכנסה נשארת במדרגת 31%): שכר דירה 84,000 ₪ בשנה. ריבית משכנתא 30,000 ₪, פחת של כ-30,000 ₪ (2% מדירה שנרכשה ב-1,500,000 ₪), תיקונים 6,000 ₪. ההכנסה החייבת היא 18,000 ₪, והמס כ-5,580 ₪ - פחות מ-8,400 ₪ במסלול 10%.
במסלול הזה חובה להגיש דוח שנתי ולצרף את חוזה השכירות (ובהיעדר חוזה - תצהיר מאומת). פרטי המדרגות העדכניים מופיעים בלוחות העזר של רשות המסים.
איזה מסלול משתלם? חישוב מס על השכרת דירה
- עד 5,654 ₪ בחודש: פטור מלא, בדרך כלל בלי שיקול נוסף.
- בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪, בלי הוצאות משמעותיות, מתחת לגיל 60: חשבון פשוט מראה שבמדרגת 31% הפטור החלקי זול יותר עד שכר דירה של כ-6,741 ₪ בחודש, ומעל זה מסלול 10% זול יותר. ב-7,000 ₪: פטור חלקי עולה כ-10,014 ₪ בשנה (2,692 ₪ כפול 12 כפול 31%), לעומת 8,400 ₪ ב-10%.
- בן 60 ומעלה בלי הכנסות נוספות: המדרגה הראשונה היא 10%, ולכן הפטור החלקי או המסלול המלא עדיפים בדרך כלל. ב-7,000 ₪: כ-3,230 ₪ בשנה בפטור חלקי, לעומת 8,400 ₪ ב-10%.
- הוצאות גבוהות (משכנתא, שיפוץ, פחת): המסלול המלא יכול להיות הזול ביותר, וגם מאפשר לרשום הפסד.
- חשבו גם על המכירה: מי שלא יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח ימצא שהפחת, שלא נוכה במסלולי הפטור וה-10%, מובא בחשבון בחישוב השבח.
מה משתנה כשיש דירה שנייה (או יותר)?
תקרת הפטור אחת לכל הדירות יחד, ולכן דירה שנייה מקטינה את הפטור ולעיתים מבטלת אותו. בשתי דירות של 5,000 ₪ ו-2,000 ₪ (7,000 ₪ יחד) הפטור הוא 4,308 ₪, ובוחרים על איזו דירה לנצל אותו; הדירה האחרת ממוסה ב-10% או במסלול המלא. ההטבה לדירה יחידה במסלול 10% לא חלה כשיש יותר מדירה אחת. ובהיקף גדול: לפי עמדת רשות המסים, 5 דירות או פחות יכולות ליהנות מהמסלולים המיוחדים, 6 עד 10 דירות ייבחנו לפי קריטריונים, ו-10 דירות ומעלה נחשבות עסק להשכרת דירות, שאינו זכאי לפטור או ל-10%.
מתי צריך להגיש דוח שנתי?
במסלול הפטור הזכות ניתנת אוטומטית; מי שמגיש דוח בכל מקרה (למשל עצמאי) מצהיר בו על ההכנסה ועל בחירת הפטור. במסלול 10%, מי שכל הכנסותיו הן, למשל, משכורת שנוכה ממנה מלוא המס ושכר דירה ששולם עליו מס 10% - עד 375,000 ₪ בשנה ב-2026 - פטור בדרך כלל מהגשת דוח. הפטור מדוח לא חל, בין היתר, על מי שלו, לבן זוגו או לילדו הקטין נכסים בחו”ל בשווי 2,086,000 ₪ ומעלה, או על מי שחייב במס נוסף. במסלול המלא מגישים דוח תמיד, ופקיד השומה רשאי לדרוש דוח מכל אחד.
השכרת דירה בחו”ל: 15% או מס שולי עם זיכוי
תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו גם מחוץ לישראל, ומסלולי הפטור וה-10% אינם חלים על דירה בחו”ל. לדירה בחו”ל קובע סעיף 122א מסלול נפרד: מס של 15% על דמי השכירות, בתנאי שאין מדובר בעסק. במסלול הזה אפשר לנכות פחת בלבד - לא הוצאות אחרות - ואין זיכוי בשל המס ששולם במדינה שבה נמצאת הדירה.
דוגמה: דמי שכירות שנתיים בשווי 60,000 ₪ ופחת (לפי הנחה) של 10,000 ₪: המס בישראל הוא 7,500 ₪ (15% מ-50,000 ₪), גם אם שולם מס גם בחו”ל.
החלופה היא המסלול הרגיל: מדרגות המס, ניכוי הוצאות, וזיכוי ממס זר - המס ששולם בחו”ל מזוכה כנגד המס בישראל על אותה הכנסה, עד גובה המס הישראלי עליה. כשהמס בחו”ל משמעותי, המסלול הרגיל עשוי לצאת זול יותר מ-15% בלי זיכוי. דירה בחו”ל היא גם נכס חוץ שעשוי לחייב הגשת דוח, ותושבים חוזרים ועולים חדשים עשויים להיות פטורים על שכירות מנכסים בחו”ל לתקופה מוגבלת - ראו את מדריך התושב החוזר ואת מדריך המיסוי הבינלאומי.
דירה בישראל כשאתם גרים בחו”ל
גם מי שחדל להיות תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסה שהופקה בה, ודמי שכירות נחשבים כהכנסה שהופקה במקום שבו נמצא הנכס. לפי סעיף 170 לפקודה, מי שמשלם הכנסה חייבת ליחיד תושב חוץ חייב לנכות במקור 25%, אלא אם פקיד השומה התיר אחרת. תושב חוץ עם הכנסה חייבת בישראל חייב ככלל בדוח, למעט כשנוכה ממנו מלוא המס במקור. לשון סעיף 122 וחוק הפטור מדברת על “יחיד” בלי תנאי תושבות, אבל ההטבה לדירה יחידה מחייבת שבעל הדירה עצמו גר בשכירות בדירה בישראל - ולכן היא לא מתאימה למי שגר בחו”ל. גם מדינת המגורים החדשה עשויה לדרוש מס על אותה הכנסה, ואז בודקים את אמנת המס. את כל זה כדאי לתכנן כחלק מניתוק התושבות וממיסוי הרילוקיישן, לפני שהשוכר הראשון משלם.
שאלות נפוצות
מהי תקרת הפטור משכר דירה ב-2026?
5,654 ₪ לחודש, על סך ההכנסות מכל דירות המגורים בישראל (כולל בן זוג וילדים עד 18). בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ יש פטור חלקי לפי התקרה המתקפלת.
מאיזה סכום צריך לשלם מס על השכרת דירה?
בכל חודש שבו סך השכירות עולה על 5,654 ₪, חלק מההכנסה חייב במס. מי שבוחר במסלול 10% משלם מהשקל הראשון.
האם אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?
לא. אין ניכוי הוצאות ואין פחת. החריג היחיד: מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בשכירות בישראל מנכה את שכר הדירה שהוא משלם, עד 90,000 ₪ בשנה.
האם אפשר לשלב בין המסלולים?
כן, בין דירות שונות - למשל פטור על דירה אחת ו-10% על אחרת. באותה דירה ובאותה שנה אי אפשר לפצל, ואי אפשר לשלב פטור חלקי עם 10%.
קריאה נוספת
- טופס 5328 וטופס 5329 - אם קיבלתם מרשות המסים דרישה למלא דו”ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה. חשד להכנסות לא מדווחות משכר דירה הוא אחת הסיבות השכיחות לקבלת הטופס.
- הצהרת הון ודיונים במס הכנסה - דירה להשכרה היא נכס שיש לכלול בהצהרת ההון, וההכנסות ממנה משליכות על השוואת ההון.
- הליך גילוי מרצון - מדריך מלא - אם הכנסות משכר דירה לא דווחו בעבר, זהו המסלול להסדרתן מול רשות המסים.
- הנהלת חשבונות ודוחות שנתיים - בחירת מסלול, דוח שנתי ותשלום המס על שכר הדירה.
מקורות: פקודת מס הכנסה, סעיפים 2, 17, 120ב, 121, 122, 122א, 131, 170, 200 ו-204; חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש”ן-1990; תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ”ט-1989; תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), התשמ”ח-1988; כל זכות - פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים, הגשת דו”ח שנתי למס הכנסה. נכון ל-27.9.2026.
אין באמור תחליף לייעוץ מקצועי.
הערה חשובה: המידע הניתן כאן מהווה מידע כללי, ואינו מהווה המלצה ספציפית או ייעוץ מקצועי, לפעולה כזו או אחרת ובאחריות הקוראים לפעול בהתאם לייעוץ מקצועי התואם את נסיבותיהם.