מס על השכרת דירה - פטור, 10% או מס שולי

בישראל קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים עבור יחיד המפיק הכנסה מהשכרת דירה למגורים (שאינה נחשבת כעסק). הנתונים והתקרות מעודכנים לשנת 2026.

בין אם אתם משכירים את דירתכם היחידה ובין אם מדובר בדירה שניה להשקעה, בחירת המסלול משפיעה ישירות על גובה המס שתשלמו.

1. מסלול הפטור (מלא או חלקי)

המסלול הנפוץ ביותר, המיועד למי שהכנסותיו משכר דירה נמוכות יחסית.

• תקרת הפטור המלא: נכון לשנת 2026, פטור מלא ממס יינתן אם סך ההכנסות החודשיות שלכם מכל דירות המגורים שברשותכם אינו עולה על 5,654 ₪.
• מנגנון “התקרה המתקפלת” (פטור חלקי): אם ההכנסה החודשית גבוהה מתקרת הפטור אך נמוכה מכפלה שלה (11,308 ₪), הפטור לא נעלם לחלוטין אלא מצטמצם.

איך זה עובד? מפחיתים מהתקרה את סכום החריגה, וזהו הסכום החדש הפטור ממס. על היתרה משלמים מס לפי המסלול השולי (מסלול 3).

לדוגמה: אם שכר הדירה הוא 7,000 ₪, החריגה היא 1,346 ₪ (7,000 פחות 5,654). הפטור החדש יהיה 4,308 ₪ (5,654 פחות החריגה). המשמעות היא שעל 4,308 ₪ לא תשלמו מס, ועל היתרה (2,692 ₪) תשלמו מס שולי. יתרון במסלול הזה הוא שאפשר לדרוש הוצאות אבל רק באופן יחסי של החלק החייב במס חלקי סך ההכנסה.

2. מסלול מס מופחת (10%)

מסלול פשוט המיועד למי ששכר הדירה שלו גבוה מתקרת הפטור, ואין לו הוצאות גבוהות על הדירה.

• העיקרון: משלמים מס שטוח בשיעור של 10% על כל שקל של הכנסה, החל מהשקל הראשון.
• מגבלות: במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות (כמו תיקונים, תיווך או עורך דין) ולא ניתן לדרוש פחת על הדירה.
• הטבה מיוחדת (קיזוז שכר דירה): אם מדובר בדירתכם היחידה אותה אתם משכירים, ובמקביל אתם שוכרים דירה אחרת למגוריכם (או משלמים על בית אבות), ניתן לנכות את דמי השכירות שאתם משלמים (עד תקרת ניכוי של 7,500 ₪ בחודש או 90,000 ₪ בשנה) מההכנסה שלכם, ולשלם את ה-10% רק על ההפרש.

3. המסלול הרגיל (לפי מדרגות מס שולי)

במסלול זה ההכנסה משכר דירה מתווספת לשאר ההכנסות שלכם (כמו הכנסה פסיבית).

• שיעור המס: המס נקבע לפי מדרגות המס השולי שלכם, כאשר מדרגת המס הראשונה להכנסה פסיבית מסוג זה עומדת על 31% (אלא אם מלאו למשכיר 60 שנים בשנת המס, ואז המדרגה הראשונה נמוכה יותר ומתחילה ב-10%).
• היתרון הגדול: במסלול זה ניתן לנכות את כל ההוצאות השוטפות שהיו לכם על הנכס לצורך הפקת ההכנסה - ריבית על המשכנתא, עלויות תיקונים, פחת, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועוד.
• למי זה מתאים? למשכירים שיש להם הוצאות גבוהות מאוד (למשל משכנתא גדולה עם רכיב ריבית משמעותי או שיפוץ יסודי), כך שההכנסה הנטו שלהם נמוכה בהרבה מההכנסה ברוטו, או במקרים שהנכס רושם הפסד לצורכי מס.

חשוב לדעת

• ניתן לשלב בין המסלולים בנכסים שונים (למשל, לנצל פטור חלקי על דירה אחת ולשלם 10% על דירה אחרת), אך לא ניתן לפצל מסלולים עבור אותה הדירה באותה שנת מס.
• אם היקף הדירות שלכם גדול (לרוב מעל 5 דירות, ובאופן מובהק מעל 10 דירות), רשות המסים עלולה לסווג את הפעילות כהכנסה מעסק (סעיף 2(1)). במקרה כזה, לא תוכלו להשתמש במסלולים המיוחדים (פטור או 10%) ותחויבו במס מלא ובדמי ביטוח לאומי.

קריאה נוספת

• טופס 5328 וטופס 5329 - אם קיבלתם מרשות המסים דרישה למלא דו”ח פרטים אישיים והצהרה על מקורות הכנסה. חשד להכנסות לא מדווחות משכר דירה הוא אחת הסיבות השכיחות לקבלת הטופס.
• הצהרת הון ודיונים במס הכנסה - דירה להשכרה היא נכס שיש לכלול בהצהרת ההון, וההכנסות ממנה משליכות על השוואת ההון.
• הליך גילוי מרצון - מדריך מלא - אם הכנסות משכר דירה לא דווחו בעבר, זהו המסלול להסדרתן מול רשות המסים.